每当陈晋出现这种表情的时候，就一定是有什么好主意的时候。
“小陈，你可别告诉我，有办法把土地性质改成住宅用地？这不现实吧？”祁旭光惊讶道。
陈晋扑哧一笑：“祁哥你也太高看我了。我只不过是个干中介的而已。工业区的地，能改成商业用地就已经是政府特批了，改住宅？那得报到上京去批，怎么可能嘛！”
“那……？”祁旭光不明白了。
陈晋抿了抿嘴唇，又笑着说道：“但是把商业用地造的房子卖出去，就不是什么不可能的事情！”
“咳咳咳……”祁旭光惊讶的被酒给呛到，咳嗽了一会才问道：“怎么个卖法？小陈，我可得提醒你，要是手续不正规，后期可是要出大问题的！”
陈晋想了想，应道：“或者不能叫卖，换成长期出租，或许会更好一些。”
“嗯？”祁旭光更加纳闷了：“那不是跟写字楼一个性质么？你的意思是做成酒店式公寓？”
“当然不用那么麻烦了，酒店式公寓咱们更没经验。”陈晋道。
祁旭光崩溃了，无奈道：“小陈，你就干脆点说了吧，我都快好奇死了！”
“哈哈哈~”陈晋见关子也卖得差不多了，便直接应道：“我的想法是，不做写字楼。写字楼的得房率太低，连60都到不了，对于咱们来说，不划算。”
“咱们只要把十几万方都建成公寓，得房率就能达到70以上，这样咱们的可用面积就平白多了两三万方，就等于多了两三万方的利润呐。”
“但这公寓也不由我们自行管理出租，而是换一种形式，以12000平方米的价格，出租20年的使用权。成交之后不管是业主另行出租，还是转让使用权，都全凭个人意愿。”
祁旭光听完，整个人都愣住了！
尼玛！还有这种操作？
405被忽略的关键！（35，求订阅！）
“这样一来，我们大概可以在半年内回款，并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功，也能够以其特殊性制造一定的知名度，打开市场局面……”
陈晋滔滔不绝的说着，一副要长篇大论的模样。
“等等！小陈，你先等等！”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去，连忙摆手道：“只要可以出售，好处在哪我都很清楚，但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢？”
祁旭光这是真心求教了！
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条，真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题！
“你说的每个字我都明白，意思我也理解，但我听不懂啊！”祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头：“祁哥，你说说看，有哪些不明白的地方？”
“额~怎么弄到这块地的问题，既然你说已经搞定了，我就不问了。”祁旭光先是说道，接着又道：“其他的么~第一，只有一本大土地证，又不能分割产权，我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式？”
“第二，监管部门这一关要怎么过？既然是拿来住人的公寓，民用水电得有吧？管道煤气得配吧？商业用地怎么进行这些申报？”
“第三，就算以上问题都解决了，没产权的房子，要怎样卖到12000的单价？”
“第四，产品属性的问题，建成多大的公寓合适？另外按照东江市目前的房价，如果手头拥有几十万现金的话，完全可以选择正常住宅，安安稳稳的独立70年产权，何必要来购买我们的无产权房子呢？”
“第五，也是最关键的一点，既然是20年的长租，那么到期之后怎么处理这批房子呢？总不可能是收回吧？那样的话，搞不好一套都卖不出去！”
祁旭光一口气问了这么一串问题，差点没把他自己憋死。
问完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同样心潮彭拜！
因为他很清楚，陈晋既然敢提出这个方案来，那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已，到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面？
陈晋听了他问的这几个问题，也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条，一下子就抓住了核心问题！
他笑道：“祁哥，你听我慢慢给你解释。”
“首先呢，这样的产品形式只要包装得当，营销得当，我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样，非住宅，40年产权，赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权，其实形式上是一样的。”
“目前工业区附近的农民房单间出租价格，就已经在800-1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工，可以预见的是，那里会变成像听涛科技园一样，企业扎堆的板块，相对于工厂来说，提供的就业岗位多了不知道多少倍吧？”
祁旭光点头道：“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼，搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
“那就对了嘛。人口密集度一上来，紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道，在目前的环境下，买卖业务越萎缩，租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了，附近的精装修公寓，已经要1800-2400一个月的价格了。”
“你可别忘了，等一两年以后项目完工，到时候火车北站的改建可就已经开始了，前景是完全能看见的。工业区摇身一变，成了高新科技园，我估计精装修公寓的月租金，至少也会涨到3000-3500一个月。”
陈晋非常自信的说道：“咱们的公寓，可以定在35方左右一间，12000的价格，一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算，12年左右就回本了。剩下的8年使用权，就是客户的净利润！就算算上总共一年左右的空置期，净利润也在7年25万左右。”
他接着道：“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后，带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说，只要买这个公寓，就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏，客户为什么接受不了？”
“那监管部门这一关……？”祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道：“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策，别忘了，我们是提供租赁业务，可不是在卖房子，算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说，到时候只要项目动工，民用水电和管道煤气的铺设，我都可以搞定。”
祁旭光一愣，随即想到陈晋和吴德民的关系，再套上“扶植第三产业”的高帽子，这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道：“至于你的第三、第四个问题，其实是一个问题，无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
“没错。”祁旭光应道：“价格问题，和市场接受度的问题。”
陈晋应道：“祁哥，你忘记最重要的一点了！”
“什么？”祁旭光一怔。
“这几年，在房地产上面尝到甜头的人，太多太多了！有多少人因为买了套房子开始发家致富，我想不需要我来给你举例子了吧？”陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。这不是废话么？既得利益群体有多么庞大，他比谁都清楚！
“小陈，你可别告诉我，有办法把土地性质改成住宅用地？这不现实吧？”祁旭光惊讶道。
陈晋扑哧一笑：“祁哥你也太高看我了。我只不过是个干中介的而已。工业区的地，能改成商业用地就已经是政府特批了，改住宅？那得报到上京去批，怎么可能嘛！”
“那……？”祁旭光不明白了。
陈晋抿了抿嘴唇，又笑着说道：“但是把商业用地造的房子卖出去，就不是什么不可能的事情！”
“咳咳咳……”祁旭光惊讶的被酒给呛到，咳嗽了一会才问道：“怎么个卖法？小陈，我可得提醒你，要是手续不正规，后期可是要出大问题的！”
陈晋想了想，应道：“或者不能叫卖，换成长期出租，或许会更好一些。”
“嗯？”祁旭光更加纳闷了：“那不是跟写字楼一个性质么？你的意思是做成酒店式公寓？”
“当然不用那么麻烦了，酒店式公寓咱们更没经验。”陈晋道。
祁旭光崩溃了，无奈道：“小陈，你就干脆点说了吧，我都快好奇死了！”
“哈哈哈~”陈晋见关子也卖得差不多了，便直接应道：“我的想法是，不做写字楼。写字楼的得房率太低，连60都到不了，对于咱们来说，不划算。”
“咱们只要把十几万方都建成公寓，得房率就能达到70以上，这样咱们的可用面积就平白多了两三万方，就等于多了两三万方的利润呐。”
“但这公寓也不由我们自行管理出租，而是换一种形式，以12000平方米的价格，出租20年的使用权。成交之后不管是业主另行出租，还是转让使用权，都全凭个人意愿。”
祁旭光听完，整个人都愣住了！
尼玛！还有这种操作？
405被忽略的关键！（35，求订阅！）
“这样一来，我们大概可以在半年内回款，并且还能产生至少六七个亿的利润。而且借助这第一个项目的成功，也能够以其特殊性制造一定的知名度，打开市场局面……”
陈晋滔滔不绝的说着，一副要长篇大论的模样。
“等等！小陈，你先等等！”祁旭光见陈晋正在兴头上就要说下去，连忙摆手道：“只要可以出售，好处在哪我都很清楚，但是关键在于咱们怎么样可以达到‘卖’这个目的呢？”
祁旭光这是真心求教了！
他作为一个浸淫房地产行业十几年的老油条，真是做梦都想不到自己竟然有一天会问出这种问题！
“你说的每个字我都明白，意思我也理解，但我听不懂啊！”祁旭光无奈的笑道。
陈晋点点头：“祁哥，你说说看，有哪些不明白的地方？”
“额~怎么弄到这块地的问题，既然你说已经搞定了，我就不问了。”祁旭光先是说道，接着又道：“其他的么~第一，只有一本大土地证，又不能分割产权，我们该怎样让客户接受这种20年长租使用权的产品形式？”
“第二，监管部门这一关要怎么过？既然是拿来住人的公寓，民用水电得有吧？管道煤气得配吧？商业用地怎么进行这些申报？”
“第三，就算以上问题都解决了，没产权的房子，要怎样卖到12000的单价？”
“第四，产品属性的问题，建成多大的公寓合适？另外按照东江市目前的房价，如果手头拥有几十万现金的话，完全可以选择正常住宅，安安稳稳的独立70年产权，何必要来购买我们的无产权房子呢？”
“第五，也是最关键的一点，既然是20年的长租，那么到期之后怎么处理这批房子呢？总不可能是收回吧？那样的话，搞不好一套都卖不出去！”
祁旭光一口气问了这么一串问题，差点没把他自己憋死。
问完了之后，他就自己倒上一杯酒，“滋溜”一下干掉，但同样心潮彭拜！
因为他很清楚，陈晋既然敢提出这个方案来，那么就一定有相应的对策了。他现在纯粹是好奇而已，到底怎么样可以把这么一个“非主流”的项目做成一个成功的产品来打开万宇公司的市场局面？
陈晋听了他问的这几个问题，也不由得暗暗点头。祁旭光确实是老油条，一下子就抓住了核心问题！
他笑道：“祁哥，你听我慢慢给你解释。”
“首先呢，这样的产品形式只要包装得当，营销得当，我个人认为客户并不难接受。就好像买商铺一样，非住宅，40年产权，赚的无非就是个租金而已嘛。咱们20年的长租使用权，其实形式上是一样的。”
“目前工业区附近的农民房单间出租价格，就已经在800-1000块一个月左右了。等到工业区改建项目全部完工，可以预见的是，那里会变成像听涛科技园一样，企业扎堆的板块，相对于工厂来说，提供的就业岗位多了不知道多少倍吧？”
祁旭光点头道：“这没错。工厂一个车间撑死了百八十人。但同样占地面积的写字楼，搞不好能提供十几倍的就业岗位。”
“那就对了嘛。人口密集度一上来，紧接着的就是租赁市场的活跃。要知道，在目前的环境下，买卖业务越萎缩，租赁业务就越活跃。现在连农民房都要1000一个月了，附近的精装修公寓，已经要1800-2400一个月的价格了。”
“你可别忘了，等一两年以后项目完工，到时候火车北站的改建可就已经开始了，前景是完全能看见的。工业区摇身一变，成了高新科技园，我估计精装修公寓的月租金，至少也会涨到3000-3500一个月。”
陈晋非常自信的说道：“咱们的公寓，可以定在35方左右一间，12000的价格，一间就是42万左右。哪怕以3000的房租计算，12年左右就回本了。剩下的8年使用权，就是客户的净利润！就算算上总共一年左右的空置期，净利润也在7年25万左右。”
他接着道：“我这还是不计算随着将来火车北站改建完成后，带动周边高速发展而造成的租金上涨。所以我可以说，只要买这个公寓，就是稳赚不亏的。既然稳赚不亏，客户为什么接受不了？”
“那监管部门这一关……？”祁旭光不由得提醒道。
陈晋哼道：“那就更简单了。扶植第三产业本就是国家的现行政策，别忘了，我们是提供租赁业务，可不是在卖房子，算第三产业的范畴内。甚至我现在就可以负责任的说，到时候只要项目动工，民用水电和管道煤气的铺设，我都可以搞定。”
祁旭光一愣，随即想到陈晋和吴德民的关系，再套上“扶植第三产业”的高帽子，这还真不是多难办的事情。
陈晋继续道：“至于你的第三、第四个问题，其实是一个问题，无非就是咱们的房子能不能‘租’出去罢了。”
“没错。”祁旭光应道：“价格问题，和市场接受度的问题。”
陈晋应道：“祁哥，你忘记最重要的一点了！”
“什么？”祁旭光一怔。
“这几年，在房地产上面尝到甜头的人，太多太多了！有多少人因为买了套房子开始发家致富，我想不需要我来给你举例子了吧？”陈晋悠悠道。
祁旭光眨了眨眼，兀自一笑。这不是废话么？既得利益群体有多么庞大，他比谁都清楚！