周立海闻言，尴尬道：“原来这个项目做的这么差吗？”
“老周。”陈晋这时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？”
“是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟过来的设计师。”
陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。”
“两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一个房间的差距，但这里毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又这么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在这里，户型可是核心竞争力之一。”
陈晋说完，周立海已经陷入沉思了。
“你也别这么纠结了，好在至少没有一无是处。”陈晋笑道。
周立海立刻欣喜道：“还有救？”
“你来说。”陈晋又对黄冕说道。
黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我没能仔细看，但是89方这个面积，正好卡在了15契税以下。”
“目前绝大多数这个面积的户型都是两房，但这里却做了三房。”
周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。”
“对！”黄冕立刻应道：“不管这部分面积是怎么来的，但89方做三房就是这个项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大这一点。”
“而且我刚才看了一下，似乎这个户型的数量还是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，这两个户型自然会有成交的。”
黄冕说完，又补了一句：“这都是我自己胡乱瞎想的，如果有说错的地方，还请周总多多包涵呐。”
“小黄你这是说的哪里话？”周立海苦笑道：“你说的很多，是我自己一叶障目了。而且……”
他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己没本事，好好的老总，竟然被架空了！”
“不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半个月，凤凰城还是你的凤凰城！”
周立海认真的点了点头，心悦臣服。
就连陈晋身边的一个手下，都能有这么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。
他可以说是看着陈晋在短短时间里犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！
信任，不都是基于这些的么？
陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。
驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才说的那些，对吗？”
他刚才可没装比，他是真不知道自己说的有几分道理？
陈晋笑道：“对，也不对。”
“你对于户型的理解很到位，看来最近确实没有偷懒。只不过对于营销的理解，还有些偏差。”
“偏差？”黄冕一愣，有些不解。
陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的这么差，但是清和苑和我们的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？”
黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我还看过成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。”
“所以呢？”陈晋继续问道。
“这个项目并没有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉说道。
陈晋微微一笑：“这就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是这个‘营’字。经营好了，才能卖得好。”
466校长和董事长！
对于陈晋的话，黄冕并不太理解。
这受限于他的纨绔生涯以及对整个行业的理解深度。
只不过他确实记得自己的父亲也说过类似的话。所谓营销，通俗一些的说法就是包装自己的产品，达到销售的目的。
可凤凰城是商品住宅，又不像皮制品一样可以找个什么形象代言人来打广告，更不可能玩薄利多销、建厂赚补贴的政策把戏。
一切的一切，在黄冕想来，能依靠的仅仅就是产品的自身竞争力，如此而已。
具体到房地产销售当中，首当其冲的就是学区，再往后在才主城区或非主城区，交通、生活配套以及最次要的户型以及小区环境。
现如今的市场环境，在这个行业中客观因素的影响力已经彻彻底底的碾压了主观影响力。这是在任何其他销售行业中都不曾出现过的现象。
基于此，黄冕忍不住问道：“老大，你说的‘营销’，总不能是把凤凰城变成一个重点学区房吧？”
“为什么不可以呢？”陈晋含笑应道。在他看来，黄冕还是太拘泥于传统了。想要有质的飞跃，就必须明白现在的社会，是一个完完全全的人情社会。
黄冕一时间惊讶的无以复加！
“老大！”他不可思议道：“重点学校，好像是需要市政府报批的吧？”
“那就让学校申报呗！有什么大不了的？”陈晋笑眯眯的说着，同时在高速奔驰下，车子也到了碧海轩的门口。
这时才不过是下午两点左右，陈晋叮嘱了一声让黄冕好好工作，就又离开了碧海轩。
言必信，行必果。这是陈晋一直一来奉行的为人之道。
所以既然答应了周立海，那么有一些原本被他计划安排在新年之后再进行的事情，也必须提上日程了。
“老周。”陈晋这时才开口问道：“抛开销售团队不管。至少设计方面是你亲自把关的吧？”
“是的。”周立海有些崩溃的应道：“是从临州市跟过来的设计师。”
陈晋微微叹了口气：“怪我了，之前对项目关心的太少。看来项目在设计上也犯了跟销售一样的错误。”
“两房朝南和两房朝北，虽然看上去只是一个房间的差距，但这里毕竟是东江市，竞争太大，而且项目又这么多。客户的挑选余地就更大了。在临州市可以不在乎，但在这里，户型可是核心竞争力之一。”
陈晋说完，周立海已经陷入沉思了。
“你也别这么纠结了，好在至少没有一无是处。”陈晋笑道。
周立海立刻欣喜道：“还有救？”
“你来说。”陈晋又对黄冕说道。
黄冕点点头，只好继续道：“89方户型。虽然我没能仔细看，但是89方这个面积，正好卡在了15契税以下。”
“目前绝大多数这个面积的户型都是两房，但这里却做了三房。”
周立海闻言，有些不好意思道：“因为是精装交付，所以就有赠送面积了，毕竟89方小房间的位置原本是公摊的设备区。稍微挪一挪设备的位置，就可以把面积送给客户了。”
“对！”黄冕立刻应道：“不管这部分面积是怎么来的，但89方做三房就是这个项目最大的竞争优势了。不管是做任何广告宣传，都应该无限放大这一点。”
“而且我刚才看了一下，似乎这个户型的数量还是最多的。也很适合拿来做文章。另外，其实精装修交付也是卖点之一。所以目前最好的销售策略，就是围绕89方户型来做文章，而不是为了贪图销售额去主推110方和148方。只要能先把销量带动起来，这两个户型自然会有成交的。”
黄冕说完，又补了一句：“这都是我自己胡乱瞎想的，如果有说错的地方，还请周总多多包涵呐。”
“小黄你这是说的哪里话？”周立海苦笑道：“你说的很多，是我自己一叶障目了。而且……”
他看了看陈晋，尴尬道：“也是我自己没本事，好好的老总，竟然被架空了！”
“不要抱怨噢！”陈晋笑道：“最多半个月，凤凰城还是你的凤凰城！”
周立海认真的点了点头，心悦臣服。
就连陈晋身边的一个手下，都能有这么好的针对性营销策略，周立海对陈晋的话是百分之百相信的。
他可以说是看着陈晋在短短时间里犹如火箭升空一般崛起的，对于陈晋能创造奇迹，早已经见怪不怪了！
信任，不都是基于这些的么？
陈晋又叮嘱了周立海一番，让他暂时安心，不要有任何举动之后，才驾车载着黄冕离开。
驶离凤凰城售楼处之后，黄冕才忍不住对陈晋问道：“老大，我刚才说的那些，对吗？”
他刚才可没装比，他是真不知道自己说的有几分道理？
陈晋笑道：“对，也不对。”
“你对于户型的理解很到位，看来最近确实没有偷懒。只不过对于营销的理解，还有些偏差。”
“偏差？”黄冕一愣，有些不解。
陈晋点点头，问道：“你应该明白为什么南方花园卖的这么差，但是清和苑和我们的碧海轩却一直成交活跃的原因吧？”
黄冕立刻应道：“当然了！跑开所有的配套不去比较，光是学区房的名头就能撑起半边天了。而且我还看过成交记录，今年成交活跃的小区，无一例外，全都是学区房。”
“所以呢？”陈晋继续问道。
“这个项目并没有配套学区吧？撑死了，也就是普通公立小学嘛。”黄冕皱眉说道。
陈晋微微一笑：“这就是需要营销的部分了。营销，更关键的，是这个‘营’字。经营好了，才能卖得好。”
466校长和董事长！
对于陈晋的话，黄冕并不太理解。
这受限于他的纨绔生涯以及对整个行业的理解深度。
只不过他确实记得自己的父亲也说过类似的话。所谓营销，通俗一些的说法就是包装自己的产品，达到销售的目的。
可凤凰城是商品住宅，又不像皮制品一样可以找个什么形象代言人来打广告，更不可能玩薄利多销、建厂赚补贴的政策把戏。
一切的一切，在黄冕想来，能依靠的仅仅就是产品的自身竞争力，如此而已。
具体到房地产销售当中，首当其冲的就是学区，再往后在才主城区或非主城区，交通、生活配套以及最次要的户型以及小区环境。
现如今的市场环境，在这个行业中客观因素的影响力已经彻彻底底的碾压了主观影响力。这是在任何其他销售行业中都不曾出现过的现象。
基于此，黄冕忍不住问道：“老大，你说的‘营销’，总不能是把凤凰城变成一个重点学区房吧？”
“为什么不可以呢？”陈晋含笑应道。在他看来，黄冕还是太拘泥于传统了。想要有质的飞跃，就必须明白现在的社会，是一个完完全全的人情社会。
黄冕一时间惊讶的无以复加！
“老大！”他不可思议道：“重点学校，好像是需要市政府报批的吧？”
“那就让学校申报呗！有什么大不了的？”陈晋笑眯眯的说着，同时在高速奔驰下，车子也到了碧海轩的门口。
这时才不过是下午两点左右，陈晋叮嘱了一声让黄冕好好工作，就又离开了碧海轩。
言必信，行必果。这是陈晋一直一来奉行的为人之道。
所以既然答应了周立海，那么有一些原本被他计划安排在新年之后再进行的事情，也必须提上日程了。