乌兰其深有同感的叹息，“的确，有时候改革机遇很重要，我们要是早几年或晚几年提出建立自贸区，都不会遇到那么大阻力，现在想想都只能说天不助我啊！”
“不过这回要是能建成国际旅游岛，省里借助当初中央同意在岛内实行货币自由兑换这条，推动实行‘离岛免税政策’，你看不就是相当于成了一个特殊关税区吗？”杨星笑着回答。
那份报告里对于建设国际旅游岛提出了六大战略定位，即中国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。
而关于创建中国旅游业改革创新的试验区这条上，报告里提出可以在海南当地推行“离岛免税政策”，意味着在海南全境实行特殊关税，难怪杨星提醒乌兰其这其实是暗度陈仓。
所谓“离岛免税政策”，是指一些旅游景区为满足国内外游客旅游采购的需要而制定的一项国家免征购物关税的政策。在亚洲，韩国的济州岛和日本的冲绳都制定了类似政策，两者都是远离本土的岛屿，加上海南，都称为“离岛”。海南想要建设国际旅游岛，实行“离岛免税政策”必不可少，杨星趁机想在里面加点作料，来个瞒天过海。
第五百一十五章 海南汽车走私大案
“离岛免税政策”的具体内容是指对乘飞机离岛（不包括离境）的旅客实行限次、限值、限量和限品种的免进口税购物，在离岛免税店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。其中，购买商品必须在离岛免税店内完成，它们一般都是指在指定城市内拥有离岛免税政策资格并实行特许经营的免税商店。
对于免税商店人们其实并不陌生，毕竟每座拥有国际航班的机场内都会在国际航班候机室内设有大小不一的免税店，只要在其中购买商品，并且不带着它们退出候机厅，就能带着商品享受免税待遇上飞机。而两国海关不会对它们重复征税。所以改革后我国许多游客第一次赴外国旅行，发现免税店商品质优价廉，经常在机场免税店里大肆采购，把货架上的物品一扫而光，把其他国家游客看得瞠目结舌。
但按照建设《国际旅游岛》的安排，这种免税商店的范围远远超出了机场范围，建议里提出，要在合适的城市比如海口和三亚市内开设多家免税商店，完全比照机场免税店的政策，对国内外游客限次、限值、限量和限品种的出售许多奢侈品。
这可不是一件小事，众所周知，我国正在进行的“入世谈判”中一个主要争论焦点就是要大幅调整我国关税水平，尤其是谈判对手要求我国承诺入世后将削减大部分商品的进口关税到国际水平。现在杨星这个建议无疑是我们在谈判基础上大步后退，先打开了个口子，想必国家海关、税务局的领导得知消息后晚上肯定睡不着。
海南“洋浦风波”当初被人攻击原因之一就是想在洋浦先行试点免税区，然后推广到海南全境，可惜计划中途夭折，但正因为在洋浦商店争论，随后上海张江保税区、苏州工业园等地再推出免税政策时，反而国内对此的反对声浪就没有多大了，洋浦很不幸的成为第一个吃螃蟹，却被夹住舌头的倒霉蛋。
所以这次杨星他们投资洋浦，海南省除了给与杨浦开发区内货物免关税的政策外，还大度的免掉了投资前十年的所有税收，投资后十年所征税收全部返还开发区的极大优惠措施，但也没听见什么多大争议，可见机遇真的很重要。
但“离岛免税政策”毕竟有些超前，我国对高档消费品的态度一向是“欲禁于征”，就是不明令禁止进口，但是要加上几倍的高关税让购买者知难而退，这源于建国初期中央反对奢侈浪费之风，提倡勤劳节俭的艰苦作风思路产生的政策。
可改革二十年，国内已造就了一大批隐形富豪，财富的增长自然让他们想过上更高档的生活。但呆在国内想采购奢侈消费品，就得白白多掏几倍的税钱，让他们深感不公平而不忿，而开放带来的出国旅行也不再是难办的事情。
所以许多富翁选择去国外尤其是邻近的香港大采购，怎样让海外游变成海外大采购就成了旅游公司的必修课。并且随着社会的发展，以前高高在上的大宗货物如汽车以及消费类电子产品比如进口家电手机等，也逐渐放下身段开始把目标盯上了国内腰包鼓起来的中产阶层。这几年沿海走私如此猖獗，导致程沧海上台后重拳加以清理也是因为这个原因。毕竟走私汽车、手机、摄像机赚取比正规渠道高几倍的利润的确让人难以抗拒。
乌兰其和杨星聊起此事感慨颇多，也对上报“离岛免税政策”慎之又慎，毕竟在这方面海南是有过惨痛教训的，他们想让《国际旅游岛》计划通过审批，当然未虑胜先虑败。海南当初可能的确寄予了中央的厚望，成为国家重点扶持的改革重镇。但现在中央的经济重心已转移到长江中下游和沿渤海湾经济区域，以及大力推进的西部大开发。海南想要重现辉煌，拿出的政策想法必须经得起各界质疑才行。
对于他们谈起海南因为走私问题而导致众多改革措施夭折的事情，杨星的秘书们虽然参与了拟定《国际旅游岛》计划的全过程，但对这次轰动全国的走私大案也只是从书面了解一些，对其中的来龙去脉不甚了了。现在有乌兰其这个省长在场，听到杨星和他都对此感慨良多，不由好奇的问起了事情的具体细节。
对于1985年在海南发生震惊全国，并且牵扯甚广的汽车走私案，乌兰其作为海南省省长当然能了解到许多不为人知的内情，他只用一个字就道出了当时海南上层官员如何敢冒大不韪，挑战法律界限搞全民走私，只源于真是“穷”怕了。
当年海南家底实在太穷，八十年代改革初期，在其行政建制尚未脱离广东之前，每年仍需要省财政给予一亿元人民币的补贴。就是这样，海南每年能动用的机动财力，也仅有区区四百万元，几乎没有能力自主地进行任何一项基本建设。
在缺乏原始积累的情况下，海南人的心思就动到了别的方面，当时，国务院批转过一个文件，《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》，其中指出：“海南行政区可以根据需要，批准进口工农业生产资料，用于生产建设；可以使用地方留成外汇，进口若干海南市场短缺的消费品。”不过，这个《纪要》又明文规定“上列进出口物资和商品只限于海南行政区内使用和销售，不得向行政区外转销。”
而海南的领导们就从这个纪要里看出了政策的空子，他们想到的是走私汽车。据当时主要领导说过：“进口13万辆转卖到内地，赚两个亿就行了。”出乎所有人预料的是，这个闸门一打开，弄到一张批文，倒卖一辆汽车就可以赚个上万元。一时间，全岛陷入疯魔，人人争跑批文，个个倒卖汽车。在1984年上半年，海南的进口汽车才两千多辆，到7月份，区政府一下子批准了13万辆汽车进口，比上半年的月平均数高出36倍。仅半年，全岛便出现了872家公司，个个直奔汽车而去。
而当时的社会环境下，最先发现这个商机并得以弄到批文的无疑是那些拥有权力背景的关系集团，结果全国各地“具有红色背景的倒爷们”云集海南，连军方都被拉下水。海军动用军舰，以调防名义，把汽车全部换上军用车牌，到湛江卸船后，把军用车牌拆下，拿回海南继续运第二批。美国卫星发现中国军方如此大规模调动，还以为有重大军事行动，结果发现卫星照片中码头上白茫茫的一片反光居然全是进口轿车造成，百思不得其解，这也成了军方大规模涉足走私活动的源头。
这种行为显然瞒不了抬举。1985年初，中央指示由中纪委、中央军委、国家审计署等机构102人组成的庞大调查组，进驻海南。不久后公布调查结果显示，在一年时间里，海南非法高价从全国21个省市、及中央15个单位炒买外汇57亿美元，各公司用于进口的贷款累计421亿元，比1984年海南工农业总产值还多10亿元，这就是震惊全国的海南汽车走私大案。
如果说海南走私汽车大案还是在海南建省之前，乌兰其谈起海南建省后的另一次重大改革失误就是大家耳熟能详的。而且中星国际最能赚钱的公司星华地产还专门对此做过一系列深入研究报告，以总结教训。
92年初，南巡讲话的精神由中央传向全国，其中提出加快住房制度改革步伐的意见让海南省看到了新的发展曙光，海南的特区效应也因此得到全面释放，既然如此许多人就盯上了资金回笼快，利益丰厚的新兴房地产业。短短几个月，这座总人数不过六百多万的海岛上竟就冒出了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不可能都去盖房子。海南房地产的热潮迅速变质，变成了一个“击鼓传花”的古老游戏，只是这次他们传的是地皮。根据乌兰其提供的数据，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元亩飙升至600多万元亩，988年，海南房价为平均1350元一平方米，1993年达到7500元平方米的顶峰，短短三年，增长超过4倍，即使是后来房价放开的大跃进时代也无法重现当时的疯狂！
这场房地产盛宴再次吸引了全国注意力，毕竟只要一转手一块地皮就能获得三四倍利润，这样的获利简直是天降馅饼。而各类牛鬼蛇神都冒了出来，大家各显其能把身后的利益集团都给拉下了水。显然倒腾地皮的资金不可能都用自家的钱，最快最好的途径无疑就是银行贷款。于是海南政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，地产开发商想尽办法从银行手里取得贷款，银行不仅充当起游戏的鼓手和输血机，有时自己也忍不住客串一把玩家的角色。
第五百一十六章 第一次地产危机
在全国都陷入到海南的地产热潮之际，没有过房地产经验的国人并不明白，这种炒作地皮的生意，在国外已经不知被玩了多少次了，次次都以破灭告终给所在国经济以重创。最近的例子就是近邻日本，地产泡沫的破裂导致日本经济停滞了十年。但人性的贪婪和狂妄让许多人仍旧认为自己不会是那个最后的倒霉蛋，结果中国第一次房地产泡沫危机就在大家一片热情的追捧中悄然而至。
海南地产泡沫是场悲剧，不过至少有一点好处，据说日后名列国内房地产前十强的大开发商中有一半都是靠92年海南地产崭露头角的，毕竟能劫后余生的都有些本事。其中一位经常语出惊人的大地产商就曾心有余悸的回忆：“当时我已赚了100万，但在核实一个新项目审批情况时偶然查阅内部资料得知，海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭直觉，我意识到房地产这块要出事，于是和几个合伙人讨论后分家回了北京。”
但像他们这样的醒悟早的幸运儿毕竟只是少数，泡沫生成期间，以国内四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿元，一时之间在海南的几乎所有开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给的风险银行。
那位大地产商就透露他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金，500万元就是通过一个北京朋友从银行弄来的贷款。由于投机性需求占到了房市的70以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手，整个房市已经没人想着靠盖房子赚钱，都把这里当成了大赌场，指望着玩击鼓传花的游戏，迅速把手中的花传给下家。
当每个玩家都想在游戏结束前赶快把手中“花”传给下一人时，都指望自己不是最后一个。但不是每个人都有好运气的，1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家还在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的程沧海发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，其中提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷款利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等，全面紧缩银根。当海南地产的最大资金来源被这16条针对性极强的意见给釜底抽薪后，一路高歌猛进的海南房地产泡沫热顿时被引爆了。
一时之间开发商纷纷逃离或倒闭，留下了一个巨大的地产黑洞。结果给占全国06总人口的海南留下了占全国10的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。并且连带着隔海相望的广西北海市也被拉进了这场地产狂潮，十万人的小城，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被后人形容为中国的“泡沫经济的博物馆”。
开发商完蛋了，银行突然发现一夜之间自己成了最大的地产商，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，不少银行的不良贷款利率一度高达60以上。造成的影响甚至波及到多年后的入世谈判，当时国内对于银行的不良贷款率忧心不已，生怕入世后被外资银行打得落花流水，不得不成立四大资产管理公司来剥离不良资产。
银行事后一清点，才发现手里作为抵押物的地产处处都是破绽，很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20，现金回收比例不足20。
在海南地产盛宴的高峰，被拉下水的金融机构不光是银行一家，许多证券和国投公司也被海南地产的热潮给熏昏了头脑，比如老牌证券商华夏证券、南方证券等禁不住诱惑也在海南进行了大量房地产直接投资，事后同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资地产。
财富的狂欢盛宴结束的如此之快，作为铁三角之一的政府当然不可能独善其身，毕竟这些地皮都是海南省批出去的，最大的苦果只能由海南承担。1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产公司而出现的资金困难问题。但是这个黑洞实在超出了海南一省的能力，这个亡羊补牢的举动并未奏效。仅仅过了两年零10个月，海南发展银行就出现挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
地产泡沫演变成了金融危机，海南只用了六年的时间就完整上演了国外近百年经济危机的全景大戏，只是这场演出的代价实在太高昂。杨星记忆里，前世海南从99年起开始，用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长。当初杨星涉足九都地产时，阚东田并不看好他，就是因为才结束的海南地产风波前车之鉴，各地政府一谈起地产都心有余悸啊！
讲述完海南这些年在改革路上摸索造成的几次重大教训和引起的全国性的大讨论，杨星的乌兰其都是心有戚戚焉啊，要说海南政府的改革决心不可谓不大，改革措施不是没有不到位，但就是好心结恶果，急躁贪快想一夜超英赶美，结果却是辛辛苦苦好多年，一夜回到解放前，海南就在这几次大折腾中连国内平均发展水平都没达到，只能让人长叹时不与我谋啊！
杨星的秘书们也是第一次见识老板和一省大佬畅谈国事，看他们平起平坐，既切身感受到老板的雄厚政治背景，也了解到不少改革秘辛，对改革的风险有了形象的认识。她们毕竟大部分还年轻，以前从侧面了解到的多数是赞扬改革成绩的官样文章。多数以为中央只要随手在某地画个圈圈，指定为改革实验区，该地经济就会一飞中天，唱起春天的故事。
但是杨星和乌兰其的交谈打破了她们的浪漫想法，她们以前只见过改革成功的例子，但很少想过还有更多的改革先驱者倒在了前行的荆棘路上。有人形容中国改革是摸着石头过河，潜台词其实是指这是一件极度危险的事。一但站在河中央脚下一滑，就会立即被激流冲走。何况摸着的石头并不一定指的就是正确路线，也许终点是一条根本无法翻越的天堑，甚至是埋伏着鳄鱼的死地！
听完他们的话，她们再来分析她们描绘的《国际旅游岛》的远景规划时，就感觉非常担心，毕竟她们闭门造车，光想着美丽的目标，而没考虑在现实层面如何操作的问题。如果和中央的政策和精神不一致，那就成了好心办坏事。杨星不忍看温恬、俞歌她们忧心忡忡担心《国际旅游岛》计划，对乌兰其说开诚布公道：“既然大家同坐一条船，我愿意尽最大努力帮助省里实现这个计划，就看省里的决心和考虑了，我会在北京多呆几天，等你们的消息！”
乌兰其听了心中一动，他之前并从没见过杨星，对他的传闻多少有雾里看花的感觉。什么不到二十岁就是亿万富翁，大学没毕业就当上总理智囊，海外大战日韩财团，为争风吃醋把国内一圈子公子小姐都下了班房等等，都好像不是一个人能做到，但却真真的集中在一人身上。当初中星国际初和省政府最先接触想投资兴建博鳌时，他也只是把杨星当做是一名有眼光的地产商，能从亚洲经济论坛中占得先机。
“不过这回要是能建成国际旅游岛，省里借助当初中央同意在岛内实行货币自由兑换这条，推动实行‘离岛免税政策’，你看不就是相当于成了一个特殊关税区吗？”杨星笑着回答。
那份报告里对于建设国际旅游岛提出了六大战略定位，即中国旅游业改革创新的试验区、世界一流的海岛休闲度假旅游目的地、全国生态文明建设示范区、国际经济合作和文化交流的重要平台、南海资源开发和服务基地、国家热带现代农业基地。
而关于创建中国旅游业改革创新的试验区这条上，报告里提出可以在海南当地推行“离岛免税政策”，意味着在海南全境实行特殊关税，难怪杨星提醒乌兰其这其实是暗度陈仓。
所谓“离岛免税政策”，是指一些旅游景区为满足国内外游客旅游采购的需要而制定的一项国家免征购物关税的政策。在亚洲，韩国的济州岛和日本的冲绳都制定了类似政策，两者都是远离本土的岛屿，加上海南，都称为“离岛”。海南想要建设国际旅游岛，实行“离岛免税政策”必不可少，杨星趁机想在里面加点作料，来个瞒天过海。
第五百一十五章 海南汽车走私大案
“离岛免税政策”的具体内容是指对乘飞机离岛（不包括离境）的旅客实行限次、限值、限量和限品种的免进口税购物，在离岛免税店内付款，在机场隔离区提货离岛的税收优惠政策。其中，购买商品必须在离岛免税店内完成，它们一般都是指在指定城市内拥有离岛免税政策资格并实行特许经营的免税商店。
对于免税商店人们其实并不陌生，毕竟每座拥有国际航班的机场内都会在国际航班候机室内设有大小不一的免税店，只要在其中购买商品，并且不带着它们退出候机厅，就能带着商品享受免税待遇上飞机。而两国海关不会对它们重复征税。所以改革后我国许多游客第一次赴外国旅行，发现免税店商品质优价廉，经常在机场免税店里大肆采购，把货架上的物品一扫而光，把其他国家游客看得瞠目结舌。
但按照建设《国际旅游岛》的安排，这种免税商店的范围远远超出了机场范围，建议里提出，要在合适的城市比如海口和三亚市内开设多家免税商店，完全比照机场免税店的政策，对国内外游客限次、限值、限量和限品种的出售许多奢侈品。
这可不是一件小事，众所周知，我国正在进行的“入世谈判”中一个主要争论焦点就是要大幅调整我国关税水平，尤其是谈判对手要求我国承诺入世后将削减大部分商品的进口关税到国际水平。现在杨星这个建议无疑是我们在谈判基础上大步后退，先打开了个口子，想必国家海关、税务局的领导得知消息后晚上肯定睡不着。
海南“洋浦风波”当初被人攻击原因之一就是想在洋浦先行试点免税区，然后推广到海南全境，可惜计划中途夭折，但正因为在洋浦商店争论，随后上海张江保税区、苏州工业园等地再推出免税政策时，反而国内对此的反对声浪就没有多大了，洋浦很不幸的成为第一个吃螃蟹，却被夹住舌头的倒霉蛋。
所以这次杨星他们投资洋浦，海南省除了给与杨浦开发区内货物免关税的政策外，还大度的免掉了投资前十年的所有税收，投资后十年所征税收全部返还开发区的极大优惠措施，但也没听见什么多大争议，可见机遇真的很重要。
但“离岛免税政策”毕竟有些超前，我国对高档消费品的态度一向是“欲禁于征”，就是不明令禁止进口，但是要加上几倍的高关税让购买者知难而退，这源于建国初期中央反对奢侈浪费之风，提倡勤劳节俭的艰苦作风思路产生的政策。
可改革二十年，国内已造就了一大批隐形富豪，财富的增长自然让他们想过上更高档的生活。但呆在国内想采购奢侈消费品，就得白白多掏几倍的税钱，让他们深感不公平而不忿，而开放带来的出国旅行也不再是难办的事情。
所以许多富翁选择去国外尤其是邻近的香港大采购，怎样让海外游变成海外大采购就成了旅游公司的必修课。并且随着社会的发展，以前高高在上的大宗货物如汽车以及消费类电子产品比如进口家电手机等，也逐渐放下身段开始把目标盯上了国内腰包鼓起来的中产阶层。这几年沿海走私如此猖獗，导致程沧海上台后重拳加以清理也是因为这个原因。毕竟走私汽车、手机、摄像机赚取比正规渠道高几倍的利润的确让人难以抗拒。
乌兰其和杨星聊起此事感慨颇多，也对上报“离岛免税政策”慎之又慎，毕竟在这方面海南是有过惨痛教训的，他们想让《国际旅游岛》计划通过审批，当然未虑胜先虑败。海南当初可能的确寄予了中央的厚望，成为国家重点扶持的改革重镇。但现在中央的经济重心已转移到长江中下游和沿渤海湾经济区域，以及大力推进的西部大开发。海南想要重现辉煌，拿出的政策想法必须经得起各界质疑才行。
对于他们谈起海南因为走私问题而导致众多改革措施夭折的事情，杨星的秘书们虽然参与了拟定《国际旅游岛》计划的全过程，但对这次轰动全国的走私大案也只是从书面了解一些，对其中的来龙去脉不甚了了。现在有乌兰其这个省长在场，听到杨星和他都对此感慨良多，不由好奇的问起了事情的具体细节。
对于1985年在海南发生震惊全国，并且牵扯甚广的汽车走私案，乌兰其作为海南省省长当然能了解到许多不为人知的内情，他只用一个字就道出了当时海南上层官员如何敢冒大不韪，挑战法律界限搞全民走私，只源于真是“穷”怕了。
当年海南家底实在太穷，八十年代改革初期，在其行政建制尚未脱离广东之前，每年仍需要省财政给予一亿元人民币的补贴。就是这样，海南每年能动用的机动财力，也仅有区区四百万元，几乎没有能力自主地进行任何一项基本建设。
在缺乏原始积累的情况下，海南人的心思就动到了别的方面，当时，国务院批转过一个文件，《加快海南岛开发建设问题讨论纪要》，其中指出：“海南行政区可以根据需要，批准进口工农业生产资料，用于生产建设；可以使用地方留成外汇，进口若干海南市场短缺的消费品。”不过，这个《纪要》又明文规定“上列进出口物资和商品只限于海南行政区内使用和销售，不得向行政区外转销。”
而海南的领导们就从这个纪要里看出了政策的空子，他们想到的是走私汽车。据当时主要领导说过：“进口13万辆转卖到内地，赚两个亿就行了。”出乎所有人预料的是，这个闸门一打开，弄到一张批文，倒卖一辆汽车就可以赚个上万元。一时间，全岛陷入疯魔，人人争跑批文，个个倒卖汽车。在1984年上半年，海南的进口汽车才两千多辆，到7月份，区政府一下子批准了13万辆汽车进口，比上半年的月平均数高出36倍。仅半年，全岛便出现了872家公司，个个直奔汽车而去。
而当时的社会环境下，最先发现这个商机并得以弄到批文的无疑是那些拥有权力背景的关系集团，结果全国各地“具有红色背景的倒爷们”云集海南，连军方都被拉下水。海军动用军舰，以调防名义，把汽车全部换上军用车牌，到湛江卸船后，把军用车牌拆下，拿回海南继续运第二批。美国卫星发现中国军方如此大规模调动，还以为有重大军事行动，结果发现卫星照片中码头上白茫茫的一片反光居然全是进口轿车造成，百思不得其解，这也成了军方大规模涉足走私活动的源头。
这种行为显然瞒不了抬举。1985年初，中央指示由中纪委、中央军委、国家审计署等机构102人组成的庞大调查组，进驻海南。不久后公布调查结果显示，在一年时间里，海南非法高价从全国21个省市、及中央15个单位炒买外汇57亿美元，各公司用于进口的贷款累计421亿元，比1984年海南工农业总产值还多10亿元，这就是震惊全国的海南汽车走私大案。
如果说海南走私汽车大案还是在海南建省之前，乌兰其谈起海南建省后的另一次重大改革失误就是大家耳熟能详的。而且中星国际最能赚钱的公司星华地产还专门对此做过一系列深入研究报告，以总结教训。
92年初，南巡讲话的精神由中央传向全国，其中提出加快住房制度改革步伐的意见让海南省看到了新的发展曙光，海南的特区效应也因此得到全面释放，既然如此许多人就盯上了资金回笼快，利益丰厚的新兴房地产业。短短几个月，这座总人数不过六百多万的海岛上竟就冒出了两万多家房地产公司。
平均每80个人一家房地产公司，这些公司当然不可能都去盖房子。海南房地产的热潮迅速变质，变成了一个“击鼓传花”的古老游戏，只是这次他们传的是地皮。根据乌兰其提供的数据，1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元亩飙升至600多万元亩，988年，海南房价为平均1350元一平方米，1993年达到7500元平方米的顶峰，短短三年，增长超过4倍，即使是后来房价放开的大跃进时代也无法重现当时的疯狂！
这场房地产盛宴再次吸引了全国注意力，毕竟只要一转手一块地皮就能获得三四倍利润，这样的获利简直是天降馅饼。而各类牛鬼蛇神都冒了出来，大家各显其能把身后的利益集团都给拉下了水。显然倒腾地皮的资金不可能都用自家的钱，最快最好的途径无疑就是银行贷款。于是海南政府、银行、开发商结成了紧密的铁三角，地产开发商想尽办法从银行手里取得贷款，银行不仅充当起游戏的鼓手和输血机，有时自己也忍不住客串一把玩家的角色。
第五百一十六章 第一次地产危机
在全国都陷入到海南的地产热潮之际，没有过房地产经验的国人并不明白，这种炒作地皮的生意，在国外已经不知被玩了多少次了，次次都以破灭告终给所在国经济以重创。最近的例子就是近邻日本，地产泡沫的破裂导致日本经济停滞了十年。但人性的贪婪和狂妄让许多人仍旧认为自己不会是那个最后的倒霉蛋，结果中国第一次房地产泡沫危机就在大家一片热情的追捧中悄然而至。
海南地产泡沫是场悲剧，不过至少有一点好处，据说日后名列国内房地产前十强的大开发商中有一半都是靠92年海南地产崭露头角的，毕竟能劫后余生的都有些本事。其中一位经常语出惊人的大地产商就曾心有余悸的回忆：“当时我已赚了100万，但在核实一个新项目审批情况时偶然查阅内部资料得知，海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米。凭直觉，我意识到房地产这块要出事，于是和几个合伙人讨论后分家回了北京。”
但像他们这样的醒悟早的幸运儿毕竟只是少数，泡沫生成期间，以国内四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿元，一时之间在海南的几乎所有开发商都成了银行的债务人。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给的风险银行。
那位大地产商就透露他和几位合伙人在海南炒房的第一笔资金，500万元就是通过一个北京朋友从银行弄来的贷款。由于投机性需求占到了房市的70以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几道手，整个房市已经没人想着靠盖房子赚钱，都把这里当成了大赌场，指望着玩击鼓传花的游戏，迅速把手中的花传给下家。
当每个玩家都想在游戏结束前赶快把手中“花”传给下一人时，都指望自己不是最后一个。但不是每个人都有好运气的，1993年6月23日，当最后一群接到“花”的玩家还在紧张寻找下家时，终场哨声突然毫无征兆地吹响。当天，时任国务院副总理的程沧海发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。
次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，其中提出16条强力调控措施，包括严格控制信贷总规模、提高存贷款利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等，全面紧缩银根。当海南地产的最大资金来源被这16条针对性极强的意见给釜底抽薪后，一路高歌猛进的海南房地产泡沫热顿时被引爆了。
一时之间开发商纷纷逃离或倒闭，留下了一个巨大的地产黑洞。结果给占全国06总人口的海南留下了占全国10的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米，闲置土地18834公顷，积压资金800亿元。并且连带着隔海相望的广西北海市也被拉进了这场地产狂潮，十万人的小城，沉淀资金甚至高达200亿元，烂尾楼面积超过了三亚，被后人形容为中国的“泡沫经济的博物馆”。
开发商完蛋了，银行突然发现一夜之间自己成了最大的地产商，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元，不少银行的不良贷款利率一度高达60以上。造成的影响甚至波及到多年后的入世谈判，当时国内对于银行的不良贷款率忧心不已，生怕入世后被外资银行打得落花流水，不得不成立四大资产管理公司来剥离不良资产。
银行事后一清点，才发现手里作为抵押物的地产处处都是破绽，很多抵押项目其实才挖了一个大坑，以天价抵押的楼盘不过是“空中楼阁”。更糟糕的是，不少楼盘还欠着大量的工程款，有的甚至先后抵押了多次。
即使是已经建成的抵押项目，由于泡沫破裂后，项目大幅贬值，其处置难度也超过想象。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20，现金回收比例不足20。
在海南地产盛宴的高峰，被拉下水的金融机构不光是银行一家，许多证券和国投公司也被海南地产的热潮给熏昏了头脑，比如老牌证券商华夏证券、南方证券等禁不住诱惑也在海南进行了大量房地产直接投资，事后同样损失惨重。为此，证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资地产。
财富的狂欢盛宴结束的如此之快，作为铁三角之一的政府当然不可能独善其身，毕竟这些地皮都是海南省批出去的，最大的苦果只能由海南承担。1995年8月，海南省政府决定成立海南发展银行，以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产公司而出现的资金困难问题。但是这个黑洞实在超出了海南一省的能力，这个亡羊补牢的举动并未奏效。仅仅过了两年零10个月，海南发展银行就出现挤兑风波。1998年6月21日，央行不得不宣布关闭海发行，这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。
地产泡沫演变成了金融危机，海南只用了六年的时间就完整上演了国外近百年经济危机的全景大戏，只是这场演出的代价实在太高昂。杨星记忆里，前世海南从99年起开始，用了整整七年的时间，处置积压房地产的工作才基本结束。2006年下半年开始，元气大伤的海南房地产才开始出现缓慢的恢复性增长。当初杨星涉足九都地产时，阚东田并不看好他，就是因为才结束的海南地产风波前车之鉴，各地政府一谈起地产都心有余悸啊！
讲述完海南这些年在改革路上摸索造成的几次重大教训和引起的全国性的大讨论，杨星的乌兰其都是心有戚戚焉啊，要说海南政府的改革决心不可谓不大，改革措施不是没有不到位，但就是好心结恶果，急躁贪快想一夜超英赶美，结果却是辛辛苦苦好多年，一夜回到解放前，海南就在这几次大折腾中连国内平均发展水平都没达到，只能让人长叹时不与我谋啊！
杨星的秘书们也是第一次见识老板和一省大佬畅谈国事，看他们平起平坐，既切身感受到老板的雄厚政治背景，也了解到不少改革秘辛，对改革的风险有了形象的认识。她们毕竟大部分还年轻，以前从侧面了解到的多数是赞扬改革成绩的官样文章。多数以为中央只要随手在某地画个圈圈，指定为改革实验区，该地经济就会一飞中天，唱起春天的故事。
但是杨星和乌兰其的交谈打破了她们的浪漫想法，她们以前只见过改革成功的例子，但很少想过还有更多的改革先驱者倒在了前行的荆棘路上。有人形容中国改革是摸着石头过河，潜台词其实是指这是一件极度危险的事。一但站在河中央脚下一滑，就会立即被激流冲走。何况摸着的石头并不一定指的就是正确路线，也许终点是一条根本无法翻越的天堑，甚至是埋伏着鳄鱼的死地！
听完他们的话，她们再来分析她们描绘的《国际旅游岛》的远景规划时，就感觉非常担心，毕竟她们闭门造车，光想着美丽的目标，而没考虑在现实层面如何操作的问题。如果和中央的政策和精神不一致，那就成了好心办坏事。杨星不忍看温恬、俞歌她们忧心忡忡担心《国际旅游岛》计划，对乌兰其说开诚布公道：“既然大家同坐一条船，我愿意尽最大努力帮助省里实现这个计划，就看省里的决心和考虑了，我会在北京多呆几天，等你们的消息！”
乌兰其听了心中一动，他之前并从没见过杨星，对他的传闻多少有雾里看花的感觉。什么不到二十岁就是亿万富翁，大学没毕业就当上总理智囊，海外大战日韩财团，为争风吃醋把国内一圈子公子小姐都下了班房等等，都好像不是一个人能做到，但却真真的集中在一人身上。当初中星国际初和省政府最先接触想投资兴建博鳌时，他也只是把杨星当做是一名有眼光的地产商，能从亚洲经济论坛中占得先机。